欧洲杯2024：告别滞后，探索最佳直播平台，享受顺畅的比赛体验

四年一度的欧洲杯足球盛宴即将于2024年在德国拉开帷幕。作为全球最受瞩目的足球赛事之一，欧洲杯总是能够吸引无数球迷的目光。对于身处海外的球迷而言，如何观看流畅、无滞后的欧洲杯比赛直播是一个不小的难题。

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房地产投资开发业风险存在于哪些方面?

房地产投资开发是一个动态过程，收益与风险同时存在的。 由于房地产具有位置的固定性和不可移动性、投资额大、建设周期长、影响因素多样性等特性,使得房地产开发投资活动面临众多的风险。 一般来说,风险是对未来行为决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定目标之间发生的多种负偏离的综合。 在中国从事房地产投资与开发主要存在哪些风险呢？一、房地产投资风险房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。 经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。 主要包括以下三方面的风险：1、利率风险2、购买力风险 3、资金变现风险房地产项目开发风险：房地产项目的开发过程具有高风险、高回报的特点，项目实施的成功与否受到诸多因素的影响，而风险总是贯穿于项目实施过程的始终。 一、立项阶段的风险1、宏观经济政策风险。 政策环境风险是指由于政策的变化可能给开发企业带来的各种形式的经济损失。 房地产行业是国民经济的重要行业，受国家宏观调控政策的影响很大，国家产业政策、土地管理政策、住房政策、金融税收政策、城市规划等从不同方面影响着房地产开发的各个层面。 2、项目定位风险。 当开发企业被迫告别拿地就等于赚钱这个简单的盈利模式之后，准确的房地产项目定位便成为保证项目开发成功的关键因素。 我国城镇住房制度从国家无偿分配和使用到住房商品化和社会化，仅仅经历了十几年的时间，许多开发企业在项目开发过程中还存在对市场供需分析不足、项目定位不明确等问题，导致了商品房的大量积压和空置。 不但投入开发的资金不能及时回收，而且会造成项目运作的艰难，甚至危及企业的生存。 二、土地获得阶段的风险在土地获得阶段，房地产开发企业主要面临的风险有： 1、土地状况风险。 土地风险主要来自土地自然属性、社会属性及规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性。 土地的自然属性风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性；土地的社会属性风险是指地块的区位条件及配套设施状况对项目投资额的影响程度；规划部门对土地使用性质和规划设计指标认可的不确定性来源于城市规划设计的滞后性和规划管理的透明度低。 2、征地安置风险。 征地拆迁补偿涉及许多法律和社会问题。 一方面我国现行拆迁安置法规规定太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面地块上原房地产所有者基于各种原因不愿出售，千方百计阻挠提出大大高于原房屋实际价值的卖价。 此时，开发商将面临艰难的选择，要么接受高昂的卖价或苛刻的不公平条件；要么无限期拖延时间，丧失宝贵的开发时机；要么放弃开发项目，前功尽弃。 3、融资风险。 房地产开发所需巨额资金的筹集是开发商最为关切的问题。 筹资手段合理，可以减少筹资成本，降低筹资风险；筹资措施不当，可能造成筹资成本大幅上升，资金周转困难，企业面临破产。 三、项目建设阶段的风险1、规划设计风险。 规划设计风险类似于项目定位风险，包括小区整体规划、户型比例、建筑面积等风险；设计风险是指由于各专业设计（建筑、结构、装饰、给排水、电气和通风空调等）方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，结构和设备器材选型不合理等，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性需求，以及设计进度不能满足工程要求。 2、工期拖延风险。 房地产开发建设阶段每个环节的时间损失，都会使工期拖延。 而工期延长，一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化，错过最佳销售时机；另一方面工期延长会增加投入资金利息支出，增加管理费用。 3、项目质量风险。 房地产开发良好的投资效果要通过优良的房地产质量来实现，地段只是诱人的手段，而地产质量才是吸引客户的法宝。 影响质量的不确定因素主要来自施工环节，施工时承包商的技术水平、施工方案的选择、建筑材料的质量以及监理的控制水平等都能影响项目的质量。 四、销售、管理阶段的风险1、销售时机。 房地产租售时机一般有三种情况：预售、即时销售和滞后销售。 采用预售可以提前回收款，节省利息，降低开发成本。 但一旦房价上升，开发商也失去了房价上升可能增加的收益。 房地产即时销售指房地产建成后即推入市场进行销售的做法，其受销售价格随机波动的影响很大，这取决于投资决策阶段房地产开发时机的选择。 房地产滞后销售指在房地产需求呈上升趋势时，开发商拖延一段时间，等到继续上涨至峰值时抛出销售的做法。 但滞后销售存在不能及时收回资金，承担较大资金成本的风险。 2、销售合同风险。 房地产租售交易的合同务必条文详尽、清楚，对交易双方的行为要有明确的规范，切勿模棱两可，因为房地产这种特殊商品价值量巨大，一旦遇到被侵占或被骗取，造成的损失是巨大的。 合同纠纷风险是一种概率较高的风险，并且一旦出现后，风险结果也较大。 3、销售税收风险。 房地产销售税收风险是指纳税人在销售房屋时纳税方面承担的各种 风险，即纳税人在计算和缴纳税款时，因各种原因导致企业利益受损的可能性。 主要的税收风险包括税款负担风险、故意性违法风险和过失性违法风险。

本届欧洲杯捧红了谁？

英超最耀眼的球星克.罗纳尔多（小小罗）走了，德甲最佳射手托尼也走了。 本届欧洲足球锦标赛正在重复多届足球大赛几乎都要上演的一幕：赛前最耀眼的明星射手最终与金靴失之交臂。 本届欧锦赛聚齐了意甲、法甲、英超、西甲和德甲欧洲五大联赛的“射手王”：皮耶罗、本泽马、小小罗、古伊萨和托尼。 然而，随着欧锦赛四强决出，这些本赛季在各自联赛中威风八面的射手不得不黯然低头，看着欧锦赛金靴即将花落他家。 事实上，除了在西班牙队打不上主力的古伊萨，其余“射手王”已经挥手告别本届欧锦赛。 与此同时，一批赛前并不耀眼的射手浮出水面，向最佳射手称号发起最后冲击。 他们是：目前有4个进球的西班牙队前锋比利亚，各打入3球的德国队进攻尖刀波多尔斯基和俄罗斯队前锋帕夫莱琴科。 另外，异军突起的俄罗斯队前锋阿尔沙文目前虽然只有两个进球，但其出色的状态预示着“没有什么不可能”。 金靴最终花落谁家，很大程度上取决于两个因素：一是球员自己把握机会的能力；二是射手所在的球队最终能走多远。 杀入欧锦赛四强的队伍分别是德国、西班牙、俄罗斯和土耳其队，从目前射手榜的排名来看，最佳射手肯定在从这四队中产生。 不过，土耳其队队员赢得金靴的可能性比较小。 虽然土耳其队3次后来居上赢得比赛值得尊敬，但整队红黄牌多，伤病员多，罕见地出现9名队员不能上场踢半决赛的局面，其能否再进一步值得怀疑。 更何况，目前土耳其队球员个人进球最多的只有两个，迎头赶上机会很少。 在目前的射手榜上，西班牙前锋比利亚目前以4个进球名列榜首，当然是金靴奖的最有力争夺者。 比利亚在小组首场比赛对俄罗斯队时上演“帽子戏法”，对瑞典队时又打进绝杀的一球，他犀利的突破和充满灵气的抢点让人耳目一新。 不过，西班牙队半决赛对阵俄罗斯队，比利亚面对“变脸”后的俄罗斯队肯定不会像小组赛时那么如意。 波多尔斯基目前进球虽位居次席，但面对只有14人能应战的土耳其队，“德国战车”在半决赛上完全可以“大开杀戒”，这是波多尔斯基进球的最佳机会。 自开赛以来，波多尔斯基状态一直不错，包揽了德国队头3个进球。 况且，克洛泽是一名无私的助攻者，加上巴拉克和“小猪”施魏因施泰格的妙传，波多尔斯基金靴路前途光明。 同样有3个进球的帕夫莱琴科也有自己的秘密武器：阿尔沙文。 自从这位天才前锋禁赛两场复出后，俄罗斯队的攻击力让所有对手胆寒，甚至连小组赛中最具攻击力的荷兰队也不得不甘拜下风。 半决赛遭遇西班牙队，阿尔沙文和帕夫莱琴科领衔的“北极熊”进攻尖刀肯定要让“斗牛士”吃点苦头。 有阿尔沙文令人眼花缭乱的突破助攻，帕夫莱琴科再添进球的机会大增。 而且，与比利亚和波多尔斯基相比，身材高大、速度奇快的帕夫莱琴科的头球攻击力更强一些。 另外，一旦阿尔沙文脚风顺，迎头赶上摘走金靴奖的可能性也不是没有。 当然，正如这4支队伍谁最终夺冠仍存在悬念一样，上述这些射手最终谁能笑到最后目前还很难说。 更何况，最佳射手并不一定在冠军球队中产生，最佳球员也不一定就是最佳射手。 而且，正如进球本身一样，荣膺金靴还有偶然性。

什么是要素贡献法 要素贡献法中的资金、技术和管理各指什么包含的范围，有没有相关案例

要素贡献法简单说来就是根据房地产企业价值构成要素来确定经营者的剩余价值分配系数。 要素贡献法的前提要先选择参与剩余价值分配的要素，根据我国地产行业的特点，企业剩余价值分配的要素包括：（1）资本。 资本是现代经济活动的首要要素，任何商业活动都不能脱离资本之外而运行。 房地产行业是一个资金密集型的行业，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展，必须具有强大的资金实力。 （2）品牌。 我国房地产行业已经进入了品牌经营时代。 拥有一个知名品牌，是企业获取可持续发展的一个非常重要的因素。 房地产业走向以品牌为主要竞争手段的多元化、纵深化竞争阶段，这既是产业竞争的结果，也是市场走向成熟的必然要求。 品牌化经营将会提高房地产企业地域扩张的效率，降低开拓新兴市场的营销成本。 （3）技术。 技术是现代经济活动的重要要素，所有的产品和服务都是以一定的技术为基础。 经过十多年的高速发展，我国房地产行业的产品已经从“供不应求”进入“供大于求”时代，追求产品高质量和个性化的需求特征趋势越来越明显，技术（包括设计技术、材料技术、工程技术等）要素在地产行业的作用也越来越重要。 （4）管理。 随着我国房地产行业发展日趋成熟，房地产已经告别了依靠土地转让获取巨大差价的暴利年代，通过规模化集约化开发获取行业正常利润已经成为很多房地产企业的必然选择，管理作为一项经营要素在房地产行业里也越来越受到重视。 成功的房地产企业实际上可以归结为其利用科学的管理手段整合各种资源（资本、土地、品牌、技术）的结果。 实践：用要素贡献法来度量人力资本的价值要素贡献法是要对以上地产业的四个价值因素的相关利益者的贡献进行评价，得出各自的剩余价值分配系数。 一般来说包括确定这些要素的价值贡献权重、确定利益相关者各要素的价值贡献率、计算利益相关者各要素的剩余价值分配系数、归集各要素剩余价值分配系数得到其剩余价值分配系数等步骤，下面以实际的案例来进行阐述。 A企业是我国一家大型房地产集团企业，经过多年快速发展，近年来房产销售面积一直居全国前列，并跻身 “中国企业500强”。 公司立志成为我国房地产行业领先者，最近几年集团利用其资本优势和品牌优势，积极进入全国各大城市开展业务，已经在东北、华北、华南和华东区域建立了近十家区域公司。 A企业在快速扩张的过程中，已经明显感觉到集团业务扩张的制约因素不是资金，也不是品牌，而是人才短缺。 用集团老总的话来说，能够到异地带兵作战的区域公司经营者队伍的成长速度明显滞后于集团业务扩张的速度。 为此，一方面集团内部采取“火线提拔”的方式来对一些骨干人员委以重任，另一方面也重金委托猎头引进了一些高管人员来担任各区域公司的经营者。 于是代理问题就浮现了，有的项目进度严重滞后，有的项目工程事故频频，有的项目严重滞销……集团老总像是一个救火队员一样不断奔波于各个城市，但是还是无法扑灭各地频频燃起的火苗，于是委托对公司管理现状进行诊断，以寻找有效的解决方案。 经过系统全面的诊断，我们找到了问题的症结之一在于各区域公司的经营者的积极性严重不足。 企业在高速扩张过程中还是沿用原有的薪酬激励机制，各区域公司的经营者由总部发放工资，工资中的大部分为固定工资，不管业绩好坏，其收入都差不多。 而项目部负责人除了工资之外，可以根据项目的收益提成。 在这样的机制下，很多区域公司经营者的收入低于项目部的管理人员，所以区域公司经营者没有积极性就不难理解了。 我们按照要素贡献法设计了一套区域公司经营者的激励机制。 根据地产企业的特征，区域公司的经营者根据其管辖的项目经营效益来提取相应的奖金。 奖金以每个项目的超额利润（超额利润＝实际利润－目标利润）作为分配基数，根据区域公司经营者的剩余价值分配系数来核算其奖金总额，然后根据个人岗位薪点分配到区域公司经营者个人（包括总经理、副总经理、设计总监、工程总监、财务总监等）。 与前文所述一样，本方案的难点在于如何界定区域公司经营者的剩余价值分配系数。 根据A企业的实际状况，我们按照以下确定区域公司经营者的剩余价值分配系数。 1．剩余价值分配主体（1）总部。 总部是公司资本配置中心、投资决策中心、管理调控中心、信息中心、产业推广、品牌与文化输出中心，是整个公司的决策中心，是公司剩余价值的重要的分配主体。 （2）区域公司。 各区域公司将是公司经营中心和利润创造中心、区域发展中心，在主要担负区域项目开发和管理的职责之外，还承担一部分部分融资和投资功能，此外，在区域品牌建设方面也负有相当的责任。 （3）项目部。 项目部是项目的直接管理者，承担者项目开发和日常管理的主要责任，确保项目的进度和质量，也应当参与项目剩余价值的分配。 总部、区域公司和项目部对于某一特定要素的贡献率是不一样的，在确定分配系数时，要予以客观评价，以获得合理的平衡。 2．剩余价值分配系数决策者